預售屋存廢? 防炒作兼顧首購族

近期預售屋爛尾樓事件和房價過高問題,引發社會極大關注,行政院更制定《平均地權條例》修法草案,包括限制預售屋轉售、管制私法人購屋等五大重拳,希望藉此壓抑房價。與此同時,呼籲全面取消房產預售制的聲音越來越多。

預售制雖長期存在,但不意味著合理。房地產預售與現階段的市場長期掛鉤,貿然取消或許不太可能,但是長期來看可討論的地方不少。

一、取消預售制會推高房價。期房售價比現房便宜。取消預售制,會提高開發商的自有資金率,這會降低開發商的開發速度和擴張規模。市場上的新房供應量減少,會導致房價上漲。

二、預售制驟然取消會導致大量開發商倒閉。房地產開發算是一個高周轉的行業,預售制取消會使開發商周轉減速,極有可能使一大批資金鏈緊張(資金流吃緊、融資能力差)的中小開發商,因周轉不靈而加速破產,這會加劇「爛尾樓」的產生。

三、開發商建築成本增加導致房價進一步上漲。由於開發商資金成本增加,將使這些開發商在最後銷售房子時,將自己興建成本轉嫁到消費者身上,導致房價進一步上漲。

房產預售制度是歷史時期產物,過去房地產發展上確實也發揮了作用,有效解決了房地產開發的資金問題。但如今,開發商利用房產預售制預先收錢,減少了成本費用,卻把風險也轉嫁到了消費者身上,並不合理。

預售本質上屬於商業信用,房地產開發企業一手握著銀行信用,一手握著商業信用,相當於加上了雙重槓桿。這樣雖然有利於房地產企業的快速擴張,但同時也增加了它的脆弱性,資金鏈繃得太緊,容易產生風險,難以控制。

尤其當房地產銷售出現壓力,市場上不免就會出現因資金鏈斷裂、建築成本增加、下包營造廠商違約等各種原因導致建案停工的現象。預售制風險逐漸暴露,嚴重影響了購房者的利益和銀行的資金安全。

因為預售制度的實施已有長久歷史,要從事相關制度改革絕非短期可達,因此,購房者有必要對廠商的資歷(完工實績、公司財務及工務實力、經營者誠信)詳加檢視,乃至於了解建案的財務保全措施(像是確保開發商的預收房款是否專款專用,是否已籌足建案所需的所有資金,這些都是確保建案能否按時如質完工的關鍵因素),才是預售制度下消費者買房的自保之道。

《平均地權條例》修法草案限制預售屋轉售,基本上在防止及限制民眾炒房,立意良善,也是從根本性的源頭做起,但應該將首購族除外,讓房產回復居住屬性,不再淪為炒作的工具。

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