地方猛標地是中央打炒房的最大破口

購屋痛苦指數不斷飆升,不禁讓人對政府打炒房措施的成效大為懷疑,甚至擔心步入南韓後塵,房價越打越高,年輕人永遠都買不起房。

去年最後一天,內政部發布了2021年第三季住宅指標,全國住宅價格指數為114.83,較前一年同期增加7.43個百分點,續創歷史新高、同期的全國房價負擔率則為36.90%,也是2018年第二季以來新高,而全國房價所得比為9.24倍,更改寫四年以來新高,購屋痛苦指數不斷飆升,不禁讓人對政府打炒房措施的成效大為懷疑,甚至擔心步入南韓後塵,房價越打越高,年輕人永遠都買不起房。

隔天,蔡英文總統在元旦文告中有一項重要的宣示,就是政府要解決高房價問題,以實現「居住正義」。接著各大部會,包括央行、金管會、財政部、內政部等跨部會,幾乎是集體總動員,無論從投資客、餘屋或是預售屋,乃至於持續降低建商買地貸款成數、動工期限要求愈來愈嚴格等,甚或是三不五時就推出新的緊縮措施,政府在打房上面的努力,可說是手段用盡,沒有最嚴、只有更嚴。然而在中央政府跨部會通力合作之下,卻有一個最大的破口,一直到現在仍然無解──那就是地方政府不斷標地的問題!

事實上,地方政府之所以不斷標售土地,動機當然不是為了炒地皮,而是為了取得可觀的財源來挹注地方的建設、促進城鄉繁榮。尤其近三年來全球大環境丕變,台商爭先恐後返台投資設廠,加上去年台積電宣布南下台中、台南、高雄設晶圓廠,引爆廠地的大量需求,地方政府在標售土地上,更是不分藍綠、有志一同、趁勝追擊。除了持續推出新的重劃區外,去年以來在土地標售上,從桃園、台中、嘉義、彰化、台南到高雄,更是遍地開花,溢價率動輒三成起跳,近期桃園市政府標地,甚至出現溢價率高達58.4%的案例,幅度之高令人咋舌。

於此同時,由於大批廠商的進駐,帶來大量就業人口,推升了民間住房的新需求,房市瞬間被炒熱。由於在建地的標售過程中,各建商集團競爭激烈,墊高了土地的標售價格,所謂「羊毛出在羊身上」,聰明的建商當然會把土地漲價的成本,透過抬高房價,轉嫁給消費者,因此房價也就愈墊愈高。在竹科上班的工程師,甚至連看數房都訂不到,只好尚未看屋就簽約搶購。但這麼看來,地方政府標售建地,其實就形同是建商集團的「炒房幫兇」!

或許對地方政府而言,土地不斷的重劃、標售、設廠、蓋住房大樓,能夠創造出地方的榮景,但另一方面,卻也犧牲了在地住民的「居住正義」。

最大的關鍵在於,在地方政府不斷標地、不斷重劃下,新大樓的房價也跟著不斷飆漲,但在地住民的薪資水平漲幅,卻遠遠落後於房價漲幅,造成在地居民買不起世代居住土地上的房子。

這類現象,在南台灣的台南、高雄,尤其嚴重,現在已經初露一些畸型的現象──即只有隨著台積電等半導體大廠移入科學園區的科技新貴們,才買得起這些設備現代化的住房大樓,但在地的居民卻離居住正義愈來愈遠。

這也成為中央政府跨部會打房的政策之下,最為嚴重的一道破口。銀行業者無奈指出,只要是有土地標售,就會有土融及建融的需求,但中央政府要求銀行必須對土建融業務降溫,政策和貸放業務互相矛盾、背道而馳,銀行則夾處在其中、左右為難。

另一個問題在於,地方政府不斷的標地,建商不斷的買地、蓋房,也會引發另一個供給面的壓力:建商借了土融之後,在央行嚴密監控「養地」問題下,緊接著一定要儘速推動建融,否則很容易就被打入「養地」一族,但若建商一時之間集體投入興建,將創造出更龐大的不動產供給量,會導致原本未賣出的成屋,面臨更大的餘屋去化問題,形成另一種惡性循環。

地方政府的標地,不管是基於財源或地方榮景考量,展現在面前的就是造成房價大幅上揚、並引發餘屋去化問題。反觀,除了科技業外,世居當地的居民,薪資成長緩慢,某些產業甚至在疫情之下而萎縮,貧窮隨之襲來,反而更加不利在地住民居住正義的實現。

在推動「居住正義」這個議題上,中央與地方必須攜手合作、謀求共識。例如就有建商建議,地方政府公開標售土地,應比照台股建立「漲停」機制,以底價120%為天花板,若有二家以上出價高於漲停價,則採抽籤方式決定,以抑制土地價格飆漲。類似的建言其實不少,我們認為中央財金各部會與地方政府,應儘速坐下來好好協商,不要再互踢皮球,否則中央打炒房的政策措施,雖然不斷推出卻根本難以發揮,甚至反而助漲房價,其結果只會讓國人更難相信政府的施政。

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