桃園市「可負擔住宅興辦管理自治條例」近日獲議會三讀通過，市長張善政為展現推動決心，今親赴行政院會建請中央盡速核定。張善政表示，這是全國第一個可負擔住宅制度的地方立法，桃園願意率先實踐、累積經驗，替台灣面對高房價與少子女化挑戰找出新解方。市府也預計2030年可釋出1000戶可負擔住宅。

張善政表示，桃園是六都最年輕、生育率最高的城市，市府近年擴充公托量能、推免費營養午餐及即將上路的免費教科書，盼減輕年輕家庭負擔；但居住問題若未解，再多鼓勵措施都難以紓解年輕人壓力，「許多年輕人不是不想成家，而是擔心買不起房子、看不到未來」。

張善政表示，過去3年市府團隊歷經數百場跨局處研商，逐步建立完整制度，這部自治條例是全國第一個可負擔住宅制度的地方立法，「自住但不炒房」是住宅政策里程碑。

張善政表示，桃園的可負擔住宅不是由政府大量興建，而是結合大眾運輸導向發展（TOD）策略，在公共設施充足、交通便捷之處藉容積誘因，要求開發商將增加的住宅單元回饋政府；政府取得後以低於市價、年輕人合理負擔的價格售予合於資格者，屋主若欲脫手，須以原價經政府認可合理調整後，回售政府或轉售同樣合格者，等於在自由買賣市場外開闢政府可控價格的交易平台。

張善政表示，可負擔住宅戶數相較整體房市規模有限，不會衝擊房市，售屋收入還可挹注社會住宅興建；社宅與可負擔住宅是台灣居住政策的「兩隻翅膀」，盼在社宅與市場購屋之間建立第三種選擇，讓努力工作的年輕人能以合理負擔擁有自己的家。

據轉述，行政院長卓榮泰、政務委員陳金德與內政部長劉世芳對相關政策皆肯定支持，表示會在審查過程給予建議。不過，劉世芳也說，目前可負擔住宅僅約100戶，社宅興建應同步進行。

市府都發局回應，107戶是首波可立即釋出的完工數量，整體計畫目標2030年將累積釋出1000戶，未來穩定每年提供500戶；社宅部分，桃園已發包的社宅將於2030年完工超過1萬戶，後續將與內政部說明，桃園願率先實踐，把經驗與中央及各縣市分享。

政院：社宅只租不賣 婚育宅更佳

政院數次強調，按住宅法規定，社宅係只租不賣，且台灣人口對策新戰略的婚育宅等措施將更好更完善。

針對張善政親赴行政院會與中央討論「可負擔住宅」規劃一事，行政院發言人李慧芝當日院會後記者會表示，內政部長劉世芳院會上回應，該概念介於社宅與自有住宅之間，且張善政提到容積獎勵與能否使用信託、融資等問題，都需跨部會討論，政院後續協助審查。

李慧芝指出，卓揆感謝桃園市長期參與設社宅討論，不過中央在人口對策新戰略中有規劃婚育宅等措施，有更精進的作法、更優惠的補助。

李慧芝強調，中央希望地方政府，依據當地條件和財政，提出自治條例，中央會進行審議。但最重要的是，希望中央地方政策對齊，以更好讓國人多元取得社宅，這是中央期待的大方向。

內政部次長董建宏4日指出，劉世芳去年12月已與張善政拜會交換意見，重申住宅法明定社宅只租不賣。當前中央在桃市透過百萬租屋家庭支持計畫，提供近10萬戶社宅幫助年輕人。相較桃園可負擔住宅規劃，社宅輪替較快，能幫助的青年數量較多。

董建宏強調，尤其按桃市自治條例，民眾可自由轉賣可負擔宅，這將造成物權與後續行政管理爭議，加上民眾購可負擔宅要貸款時，銀行恐因物權不夠完整而給予不高的貸款成數，相關問題內政部將與其他部會後續與桃園討論，但強調應回歸住宅法，社宅只租不賣，後續中央也會透過婚育宅等措施提供更好方案。

學者：勿全盤否定可負擔宅 不同政策照顧不同族群

學者認為，社宅與可負擔住宅並非互相排斥，可服務不同族群，應從多元住宅政策的角度加以看待；不過全國社宅總戶數仍不足，推動可負擔住宅，應小心對弱勢族群相對不公平。

中國文化大學都市計劃與開發系教授徐國城認為，中央與地方或許各有立場，但政府在規畫住宅政策與產品時，應以實現「多元居住正義」、「社會福利多元化」為目標；不同家庭有不同居住需求，有些人適合租屋，有些人適合擁有住宅，但缺乏足夠能力，政府應透過不同政策工具照顧各類族群，中央可在地方試辦後，依執行成效提出檢討，而非尚未落實即全盤否定。

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觀點投書：桃園「可負擔住宅」：台灣多元住宅政策的新契機？

桃園市政府近期拋出「可負擔住宅」構想，計畫在中壢體育園區、機捷沿線整體開發區，供給約三千戶每坪價格「 甚至有可能2字頭」的住宅給首購族，並搭配須回售給市府的封閉性買賣機制。此說一出，立刻引發各界討論，有人視之為突破性的創新，也有人質疑是否會重演過去「合宜住宅」的爭議。但不論如何，它提出一個新的政策思路：在台灣高房價的困境中， 除傳統的「租屋」與「買房」外，民眾是否有其他的居住選擇？

這種選擇國外普遍稱為「中間型住宅」，泛指能提供比傳統租賃更長期與穩定的居住安全感，以及比市場購屋更可負擔進入門檻的住宅產品， 並以收入不符經濟弱勢但又無力市場購屋的家庭為主要供給對象。依各國實踐經驗，大致可分為以下四種類型 ：

第一種是使用權模式，住戶只需支付一筆使用權費，即可享有無期限的租賃權，例如芬蘭的「使用權住宅制度」。第二是部分產權模式，住戶只需買下部分產權、其餘部分以租金支付， 即可獲持續居住保障，例如英國的「共享產權住宅」、荷蘭的「保障購屋制度」。第三是共有產權模式，房屋由住戶以股份形式共同持有與管理，居住穩定可負擔，如瑞士等許多國家的住宅合作社。最後是有限制產權模式，住戶以低於市價購買房屋，但必須遵守自住義務與未來轉售限制，避免商品化炒作。

桃園這次提出的「可負擔住宅」，顯然是屬於上述的有限制產權模式，類似西班牙的「保障住宅」、法國的「社會租購住宅」，以及美國部分城市的 「價格限制住宅」。這些不同方案的共通性，在於對房屋售出後的嚴格規範： 它們要求住戶必須自住，設定一定持有年限，並規定後續轉售對象須符合特定資格、轉售價格必須依規定計算或回售給政府，以杜絕住宅資源被挪用與炒作。

另更關鍵的是，這些規範能否有效落實執行，並不受政治壓力能長期維持。眾所皆知，台灣過往國宅、 軍宅與合宜住宅也都有自住義務、轉售期限等規定，但結果卻是補貼資源淪為炒作商品。 殷鑑不遠，如今若要推動規範更嚴格的「可負擔住宅」，在中央《住宅法》缺乏對應法令依據下，地方政府要如何能有效推動與維繫監管，將是一大挑戰。

例如，面對土地價格與營建成本高漲，如何達成供給數量目標並維持可負擔價位，將考驗市府土地供給及興建策略。此外，估價與回購程序如何設計得公平透明，以避免住戶權益受損，或導致市府背負過高財務風險，也至關重要。更甚者，未來如面對購買民眾要求鬆綁的選票壓力能否挺住？這些都是無法迴避的嚴峻課題。

因此，桃園市「可負擔住宅」 政策的下一步，除了必須盡快提出明確的方案細節，如興辦方式、申請資格、估價基準、回售與再次出售機制等。更重要的是， 要仔細評估這些機制規範後續操作的可行性與穩定性， 務求「 管的住、管的久」，避免重蹈過往國宅與合宜宅的覆轍。

住宅問題本就不會有單一解方，但桃園市這次的嘗試，至少為台灣蹚出一條「租」與「買」之外的新思路。關鍵在於，我們是否願意正視中間型住宅的政策潛力與必要性，並拿出足夠的制度創新勇氣與落實執行決心。若能如此，桃園的「可負擔住宅」不僅是地方的方案，更可能成為建構我國多元住宅體系的契機。

＊作者彭揚凱為OURs都市改革組織秘書長