張金鶚／房市剛降溫 管制豈可輕言鬆綁？

當前台灣房市呈現降溫態勢，出現要求中央銀行放鬆選擇性信用管制的聲音，引發討論。特別是在全球經濟不確定性增加、匯率與貿易波動頻繁的背景下，內需成為穩定經濟的關鍵支撐，房地產業被視為潛在的刺激引擎。然而，房市是否真能扮演振興整體經濟的角色？又或只是讓資金再次湧入炒作，進一步壓縮人民的生活空間與購屋能力？

回顧近年房市，從二○一六年一路上揚，至二三年第四季方才開始明顯降溫，整整經歷近十年的榮景。投資客熱中進場、房價不斷攀升，使得金融機構房貸比重大幅集中於房地產部門，風險累積至警戒水準。正是在這樣的背景下，中央銀行於二三年九月無預警祭出第七波選擇性信用管制措施，有效遏止炒風與過度貸放。

管制措施生效後，市場資金面明顯收緊，投資型貸款受到限制，自住客則因擔心房價修正，也紛紛轉為觀望。根據最新第二季國泰房地產指數顯示，自去年第四季起，新推個案市場成交量呈現快速萎縮趨勢；價格維持小幅上升，但漲幅逐季收斂，顯示處於盤整階段，動能轉弱。

目前的市場狀況清楚顯示：房價依然高檔盤整，房價所得比無明顯改善，民眾購屋壓力仍沉重。推案量與銷售率同步下滑，顯示買賣雙方正進入觀望期。

然而，房市一向「沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價格」，投資者與建商是否願意讓利出場，將成為房市修正能否深化的關鍵。當資金成本上升、周轉壓力加劇，市場勢必淘汰投機性強、財務體質弱的業者，這不僅有助於風險釐清，更是讓市場回歸合理的必要過程。

值得關注的是，當前房市修正時間僅不到一年，正處於「量縮先行、價穩待跌」的初期階段。倘若此時便貿然放寬管制，不但可能扼殺市場自我調整的契機，也會使過熱風險再次浮現，讓先前央行的努力前功盡棄，更可能打擊社會對央行的信任。

從更宏觀的層面來看，過去的房市榮景雖帶來短期資產膨脹效應，但也造成自住者購屋負擔劇增，高房價壓縮家庭消費空間，生活品質不斷下降；大量資金湧入不動產市場，也排擠其他產業的創新與投資，使得國家整體經濟發展失衡。

央行的選擇性信用管制正是因應上述結構性問題所設計的制度工具，其目的不在打壓市場，而是引導市場回歸自住為主、投資為輔的健康發展方向。

總結而言，房市降溫是長期過熱後的正常修正，應給予市場時間自然調整。政策上，央行應維持審慎監理立場，確保房市回歸理性，避免短視近利的刺激措施誤導社會資源再次錯配。唯有讓房價逐步修正至合理水平，強化自住導向政策，並抑制投機性需求，台灣房市方能永續穩健發展。