陸推史上最大膽房地產救市措施

中國五月十七日推出一攬子政策,被認為是迄今最大膽的房地產救市舉措,以化解實施市場經濟以來最嚴重的房地產危機。不過,這項由大陸中央政府主導、地方政府收購存量住宅做為保障性住房的新政策,其實施的規模和資金來源尚不明確,該項政策還推出輔助金融措施,包括降低首付款比例和房貸利率下限。

據《華爾街日報》指出,大陸這項政策的措施核心是讓地方政府收購未售出商品房,將其用作面向中低收入家庭的保障性住房。這項政策稍早前曾在部份城市進行試點,大陸官方認為,此舉將有交挽救爛尾樓盤並消化大量庫存房產,並刺激飽受驚嚇的買家重返房地產市場。

報導指出,這項救助方案的規模,以及城市和資金短缺的地方政府將從何處獲得資金來買下這些住房,尚不明確。經濟學家們估計,清理遍佈中國遼闊土地的大量積壓空置房或未完工樓盤將耗資數千億美元。他們說,只有中央政府或人行才有資源來為一套在全國範圍內推廣的住房購買計畫提供資金。

報導分析稱,這項政策的賭注很大,因為大規模房地產蕭條正在削弱投資和消費,拖累整體經濟增長。最新公佈的資料顯示,中國4月份社會消費品零售總額增長放緩,1~4月全國房地產開發投資同比下降近10%。由於消費疲軟,中國已轉向依靠製造業來推動濟增長,但是這會加劇中國與全球其他地區的貿易緊張關係。

美國總統拜登本周宣佈對價值約180億美元的中國進口商品加徵關稅,聲稱中國的補貼和其他不公平貿易行為威脅到美國的就業。美方的措施包括將對中國產電動汽車徵收的關稅提高到100%,這實際上將中國電動汽車擋在了利潤豐厚的美國市場之外。


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陸國資入場去房市庫存 專家點出關鍵:落實有難題

中國政府17日推出多重救市方案,其中以國資入場收購成屋作為保障房最受矚目。但專家認為,當前房地產庫存分布和保障房住宅需求的分布不匹配,保障房租金收入也不足以償還貸款利息。

人行17日宣布,將設立人民幣3,000億元(約新台幣1.35兆元)保障性住房(類似社會住宅)再貸款,鼓勵引導金融機構支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房,用作保障性住房,預計將帶動銀行貸款5,000億元。

微信公眾號「首席經濟學家」18日刊出平安證券首席經濟學家鍾正生和張璐的文章,認為這項推動房地產去庫存、促進房市穩定的方案,還有幾個問題待釐清。

一是房地產「收儲」所需的資金量級可能更大。外媒記者在發布會提問時引用分析人士預計,住房去庫存所需資金在人幣1兆元至5兆元之間。

天風證券的研報則顯示,把中國的新屋和空置中古屋庫存都算上,一共是26.3億平方公尺,對應的去化週期約為25.4個月。如果按照國家要求把住房去化週期壓降到18個月以內,大概估算需要約7兆元的資金,將近中國政府今年舉債規模的8成。

二是房地產庫存的分布與保障性住房需求的分布可能存在差異。三四線城市依靠「收儲」解決問題的緊迫性最高、一線城市則最低。但從人口流入、產業支撐的角度,一、二線城市的保障性住房需求勢必更大。這種錯配也許會影響「去庫存」政策的效果。

三是地方政府如何平衡收支矛盾。收購現有未售出的房子的目的,是當作保障房經營,但其經營收入未必能夠覆蓋貸款利息成本。諸葛找房監測的重點50城2023年租金回報率約1.95%,以當前利率來看,還需要財政貼息。本次還提出地方政府收回收購已開工未竣工的存量土地,也同樣涉及地方政府資金來源的問題。

財經媒體「吳曉波頻道」18日引述財經評論員劉曉博的看法也提到,許多中小城市其實沒有那麼多的保障房需求,此外,目前大多數城市的租金回報率都不到2%,保障房的租金回報率更低。因此地方政府做這件事並沒有經濟效益,只是加重財務負擔,

他認為,只有大城市、超大城市因債務壓力較低,且注重吸引人才等,才有條件和動力進行相關的住房收購。

除了這筆「收儲」房市庫存的資金可能太少之外,地方國企收購住房,如何決定「救誰」、以及多少價格是合理、交易過程中是否易產生腐敗等,都受到議論。


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中國救房市 專家:「以購代建」提振市場信心

中國政府推出利多政策救房市,包括提供資金支持地方國有企業收購房產,轉用於保障性住房。專家認為,這種「以購代建」模式可提振市場信心,有機會舒緩部分房企資金壓力。

中國政府日前推出4項房地產政策,市場解讀為「利多」。這4項房地產政策包括購房首付比率下調、公積金貸款利率下調、房貸利率取消下限,還有收購未售出房子作為保障性住房。

中國人民銀行(央行)17日宣布,將提供人民幣3,000億元(約新台幣1.33兆元)保障性住房再貸款,鼓勵、引導金融機構按照市場化、法治化原則,支持地方國有企業以合理價格收購已建成、未出售房子,用於配售型或配租型保障性住房。

中國央視19日報導引述多名專家、學者意見,直指政府推出救房市相關措施可望振興市場信心。

中央財經大學管理科學與工程學院教授易成棟點出目前房地場市場所遇困境。他說,房市有剛性需求,不過由於銷量、價格在下降,造成觀望氛圍。房地產交易量、價格下滑,導致開發商面臨資金鏈困境,形成一個緊縮輪迴,需要政策來打破障礙點。

易居研究院研究總監嚴躍進認為,政府所推政策可以助長買賣市場情緒,這與新成屋、中古屋等去庫存有直接關係,可望對房企銷售狀況、資金運用狀況發揮正面影響,提振市場信心。

地方國有企業以合理價格收購部分房子作為保障性住房被稱為「以購代建」模式,首都經濟貿易大學城市經濟與公共管理學院教授趙秀池認為,這個政策使房企所推建案可以順利實現價值,另也增加了保障性住房供給,滿足有需求的家庭。


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經濟不起,房價難回

FT中文網/徐瑾:房地產政策拐點來臨,堪稱迄今最大力度。隨著限貸退出歷史,房價能否回暖?大時代面前,普通人何去何從?

在5月17日,傳言已久的房地產放鬆政策落下一隻重要靴子。央行宣佈下調住房貸款最低首付比例5個百分點,即首套房貸最低首付比例從20%降至15%,二套房貸最低首付比例從30%降至25%。取消全國層面首套房和二套房貸款利率政策下限,並下調各期限品種公積金貸款利率0.25個百分點。央行擬推出保障性住房再貸款措施,規模3000億元。

在時代潮頭,每個人都如草芥,時而向陽而生,時而迎風俯首。房地產政策,對於所有關心房地產的人來說,換言之,對於幾乎所有成年中國人來說,就是那風、那陽。那麼,大時代變遷,普通人如何看待這一政策?影響幾何?

在過去,大家爲買房擔心的是首付,其隱含前提是相信房價繼續上升如今,當此前提存疑,人們更需要爲自身的持續還貸能力擔憂。35歲現象使得每個人都需要認真對待長期房貸的壓力。在過去,失業也很普遍,但是失業往往與跳槽共存,對不少人來說成爲一個新的轉機。現在就業賽道太擁擠,失業之後已經沒有太多驚喜等待,反而意味著,就是真的失業了。

未來持有存量房子的成本會抬升,即使房產稅不會馬上出臺,房租也難以比肩過去。多數政策在當下只是推後風險爆發的時間,而不是完全解決風險本身。房地產市場的迴歸,可能是一個漫長週期,需要再一次需求帶動,這也許是未來五年、十年甚至二十年中國經濟需要持續談話的話題。也正因此,持幣待購的人羣,在未來可能還有更多挑選機會,時間大大機率站在他們那邊。

不論如何解讀政策精神,大家應該明白,救房地產的目的是防範風險而不是爲了繁榮房價。高層的廟算,與民衆的決策,中間存在太多未知與空白。對於普通人而言,與其押注市場強勢反彈,不如思考如何過冬,等待下一個經濟週期來臨。經濟規律最終會教育每個人,我們曾經的很單純的經濟動物,以爲擁有房子,就是擁有財富、家甚至幸福,但這個信念在現實面前,可能正在瓦解。

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