林祖嘉／囤房稅2.0 少政治目的 多政策落實

   日前財政部公布「房屋稅差別稅率2.0方案」，簡稱「囤房稅2.0」，主要目的是希望國人可以把空屋拿出來出租，一方面讓房屋不至於閒置，另方面也可經由租屋供給增加來抑制近期不斷上漲的房租。

　囤房稅2.0有幾個重點，第一，要求各縣市的住宅必須全國總歸戶，而不是依個別縣市計算，也就是每個家庭在全國擁有的房屋最多只能有3間，第4間起就必須繳納囤房稅。第二，第4戶以上的房屋稅稅率由原本的1.5%到3.6%提高到2.0%到4.8%之間。同時，建商手中2年內餘屋的房屋稅稅率也上升到2%到3.6%之間。第三，地方政府必須強迫採取差別稅率。財政部估計約有36萬戶空屋的房屋稅會增加，同時預估稅收會增加26億元。

　此方案預計明年上路，後年開始徵收。另外，財政部也同時宣布，到時自用住宅稅率可由原來的1.2%下降到1%。

　台灣目前住宅存量約922萬戶，而2020年戶口普查顯示全台的空屋約118萬戶，也就是說空屋率約為12.8%，空屋閒置的情況的確相當嚴重。而許多空屋持有者的目的是等待房價上漲，因此即使不出租，但只要房價上漲，他們就可坐享其成，而造成財富分配更加惡化的結果。另一方面，這些閒置的空房會造成資源浪費。因此，政府提出政策來試圖解決此問題，動機是正確的。問題是，蔡政府已執政7年多，都沒有處理，現在在大選之前匆忙推出此政策，顯然是為了騙取選票的政治目的。

　在目前的方案中，最高稅率只增加1.2%，持有空屋者因此而增加的稅負其實非常有限。依財政部估計，受到囤房稅顯響的戶數約36萬戶，增加的稅收約26億，也就是說平均每戶每年因此而增加的稅負為7200元。試想這些擁有4戶以上的家庭會因每年多繳7200元，而改變作為嗎？應該會很無感吧！也就是說，目前提高囤房稅率1.2%的效果會非常有限。

　其實台灣房屋稅稅負普遍偏低的主要問題不是稅率太低，而是房屋認定的價值太低。比方說，一棟市價1000萬的房屋，如果以自有住宅方式持有，其名目稅率為1.2%，但因房屋價值的認定只有100萬，因此其實際的房屋稅負只有1.2萬元；如果依其市價1000萬來計算，其真正的有效稅率只有0.12%。

　所以，要引導擁有多戶住宅的家庭將其第4戶以上的住宅拿出來出租的一個最簡單的方法，就是將第4戶的空屋依實際市場價格來課徵房屋稅；但如果出租的話，就依自用住宅方式課稅。比方說，一戶市價1000萬的房子如果是第4戶且是空屋的話，就必須每年依市價繳交1.2%的房屋稅，也就是12萬元！如此一來，持有空屋者養房的成本就會大增，他們就必須出租或直接賣掉，這對於房租或房價都會產生立即的抑制效果。

　同時，因為現在國內租屋市場超過7成以上的租約並沒有公開，主要是因房東要逃避租稅，而房客為了有屋可租就必須配合房東，而沒有向政府申報租屋交易。但這樣就導致房客產生一些損失，例如無法申請房租補貼等。因此，為了鼓勵多戶住宅擁有者將住宅拿出來出租，讓房租市場更透明，建議應給房東更多的誘因。例如，目前房東如果申報租金所得，可免證明以43%作為出租成本，只要申報租金收入的57%作為實際的所得收入。我們建議每年可有12萬的租金收入免稅額，超過的部分再依房租收入的57%來課稅。這樣將可大大增加房東申報房租收入的誘因，讓出租市場更為透明。（作者為國立政治大學經濟系兼任教授）