停貸潮後 房地產何去何從

FT中文網財經版主編徐瑾分析指出,要解決爛尾樓,比較理性的情況是,安撫業主情緒,監管介入,各方找到接盤方,順利完工。

FT的報導,目前超過200樓盤與十萬業主因為爛尾樓,集體提出停止按揭貸款供款,多家上市銀行也受波及,股價因此下挫。很多觀點認為,關鍵出在期房制度?

所謂期房制度,就是預售制度,通俗說業主先付錢,開發商後交房。如果業主現錢不夠的話,就可以以房屋為抵押,給銀行借款,銀行再轉錢給開商。

期房這一制度,最早在香港誕生,也被通俗稱為「賣樓花」。眾所周知,中國大陸的土地制度,很多都是來自香港,無論70年產權、土地拍賣還是期房制度。香港之所以有這些制度,顯然和其過去的殖民地背景有關,在「借來的地方借來的時光」中,往往誕生各種更短期更逐利的政策:香港租期本來就是99年,上述政策實施多年之後,香港房價畸高、房地產壟斷等諸多弊端一直引發詬病。香港作為城市化的先驅,早年確實教給了內地很多,但同時也埋下了一些制度隱患——更不用說,內地引進的模式往往還與原來模式存在各種不同。

預售制的好處是什麼?那就是在城市化提升的大背景下,業主可以提前鎖定房價,開發商可以提前籌資,銀行可以從中賺到利息費用。

不過,這一制度所能達成的平衡,其實有其脆弱性,是建立在房價不斷上漲(或者說維持)的基礎之上,一旦房地產市道轉弱,開發商在壓力之下,項目能否順利完工其實也備受考驗。理論上,銀行對於開發商的資金用途,應該有監管,但是這種監管在實踐中,往往也是無力的。

這種情況下,其中隱含的風險,往往就被轉嫁給個人身上:想象你是這樣的業主,你為了有自己的家,需要湊足身家付出三成左右的房屋首付款,剩餘部分需要以不菲的利率從銀行借錢,房貸利息有可能超過了本金本身,抵押物本身就是房屋——順利的情況,你可以住上自己想要的家,也搭上房價上漲的順風車。如果不順利的話,開發商出現各種問題,無論跑路、爛尾,你就面臨收不到房子的可能。但是,不論房子是否正常交付,你都需要向銀行還款,否則徵信可能存在污點,而且也會面臨銀行的追債甚至起訴。這就是目前停止還貸的業主狀態,其心態估計只能用「崩潰」可以形容。

不過,將板子打在期房制度上,可能失去了本次事件的焦點。比起期房制度的問題,這個新聞更大的衝擊力,在於它暴露了房地產市場乃至更宏大層面的更大風險。

期房制度一直存在,但過去之所以沒有引發如此之大的集體舉措,關鍵在於房價不斷上漲的心理預期,使得開發商的項目有更多解套復工可能,業主的預期也完全不同。從表面上看,這次停貸,迄今為止涉及金額並不大(約28億元人民幣),多家銀行紛紛表示涉及比例不足0.01%。問題在於,即使不到萬分之一的比例,涉及的業主也是成千上萬,更不用說,不到萬分之一的金額,只是目前情況下「廚房中的第一隻蟑螂」,如果房價進一步下跌,那麼停貸帶來連帶效應,顯然是令人後怕的。

可以說,這一次斷供潮,類似中國金融的金絲雀,本身就暴露了房地產金融市場的不穩定性,如果處理不當,引發的連鎖反應將會超出當前多數人預期。

解決爛尾樓,比較理性的情況是,安撫業主情緒,監管介入,各方找到接盤方,順利完工。這種模式需要多方協調,在房地產上行的時代,確實有不錯的成功概率。但放在今天是否還可行?我曾經在公號徐瑾經濟人談過,中國房地產已經走過黃金時代與白銀時代,未來可能面臨是黑鐵時代——因此,當前斷供潮主要的問題是,房地產市場可能面臨長期的需求不足與房價下跌預期,這對於地方政府、開發商、銀行以及業主的和解,顯然帶來很大困難。

房地產泡沫的案例,日本可以說中國的鏡子。日本在泡沫經濟時代,不少房子都是寸土寸金。在經歷失去的三十年之後,日本很多地方出現了新的趨勢,那就是「負動產」時代,房子成為日本不少家庭不想要的「粗大垃圾」,甚至要付錢才能脫手。

據說在日語中,「負動產」和「不動產」發音一樣,負動產意味著有的房產不僅對於人們不僅不是買了一定增值的資產,甚至是需要付出不少成本維護的資產,比如稅費、物業費、遺產稅等。某些地方,大家情願再出一筆錢,來處理這些賣也賣不出去的「負動產」。

我們中國人經常說,買個房子或者別墅留給子孫後代,在日本也這樣,不少老一代人買的房子,想著是建造夢想中的房子,但是隨著時間流逝,給孩子帶來更多是憂慮,而不是高興。日本大報《朝日新聞》前些年做了很多調研,他們發現,越多日本年輕一代覺得繼承房地產很麻煩,不僅費事而且費錢,這些不動產順理成章稱之為「負動產」了。越來愈多房子大家都不願意要,根據調查有五成人希望花錢放棄不堪重負的閒置土地。這些土地和房子,沒有人繼承,甚至對於誰有繼承權也沒有人清楚。今日日本,有房沒人的情況已經存在,據說沒人主張所有權的土地總面積竟達到全國總面積的十分之一。

如此窘況,顯然與期房等具體買賣制度沒有關係,本質上仍舊在於日本經濟榮景不再、人口負增長的基本面,令房地產泡沫的代價被無限放大。回到中國的問題,同樣地,期房等具體制度不是關鍵,更重要是在此背後的房地產市場整體風險問題。

雖然到今天為止爆出的停貸潮涉及金額僅28億元,但房地產企業資金缺口極大,有券商報告指出,僅僅首批12家紓困房企短期剛性支出就達到2兆元,缺口1兆元,而它們僅佔全國房地產企業體量的15%。在上半年商品房銷量比去年腰斬的背景下,保交房形勢在停貸潮之後還可能迅速惡化。從短期看,政府相關部門、銀行與房地產企業必須迅速行動,聯手給出合理的解決方案,防止信心崩潰的問題蔓延到更廣泛的地區,保證絕大多數期房購房者繼續選擇還款。

從中期看,房地產企業面臨著典型的流動性危機,其信用遭到懷疑,正常的融資循環被破壞,對此也應該堅持經典的流動性危機解決方案,一方面迅速推進行業整合,對本質上無力經營的房地產企業組織破產託管等措施,盡量避免爛尾樓蔓延,另一方面對本質上能夠正常經營的房地產企業提供強大的銀團貸款支持,重新安排債務條款,讓經營重新正常運轉起來。

可以說,停貸潮發出了刺耳而寶貴的警報聲,提醒相關各方,房地產風險問題已經刻不容緩,給予各方穩定的經濟預期至關重要,此時切忌後知後覺、麻木塞責,幻想問題將會自動消失。如果一切處理得當,仍舊有挽回的可能,前提是足夠的重視、專業與行動力。

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