央行打炒房 升息好?還是選擇性信用管制好?

《工商時報》社論整理報導,中央銀行總裁楊金龍針對「我國央行是否跟進美、歐、英、澳等國採行包含升息等貨幣緊縮政策,並調整房地產市場選擇性信用管制措施」進行報告,對於6月央行是否再跟進美國升息,楊金龍並未正面回應;但對第五波房市選擇性信用管制,央行卻出乎意外給了十分明確的方向和答案。

根據楊金龍表示,央行選擇性信用管制確實「還有空間」,做法上則可能瞄準20年或30年以上房貸,並針對六都或是漲幅較高的地區調整貸款成數;對第二戶房貸也還能再有相關作法,例如對於先前已經祭出的管制措施,可考量貸款成數進一步調整。

依楊金龍的說法,30年房貸的貸款年限較長,利息負擔會愈來愈高,或許思考貸款年期不能太長、縮短期限,會更為審慎。

在提及央行希望房市能有緩步軟著陸的機會時,楊金龍也表示,今年3月底全體銀行不動產貸款餘額占總放款比率(銀行不動產貸款集中度),雖已由去年底的37.2%降為37.1%,也低於2009年10月底的歷史高點37.9%,但央行的目標是降至35%。

楊金龍本次在立法院的詢答,有兩大值得觀察之處。首先,央行過往雖常提及銀行不動產貸款集中度,但從未明確宣示「目標值」,更不用說提出35%這麼精確的數字。央行的金口一開,代表在銀行集中度未低於央行畫出的目標值前,選擇性信用管制都有持續的空間。

第二則是央行以往從未在理監事會召開前「亮底牌」,告訴外界央行可能動用的工具和管制措施方向。但本次距第二季央行理監事會召開還有一個月,楊金龍就明確勾勒央行第五波選擇性信用管制的可能內容,基本上顯示6月央行一定會再採取新的管制措施,否則將嚴重損及央行公信力。

且央行在赴立法院報告後次日,立即發布新聞稿,說明後續限縮房貸年限對象,將是針對目前管制的受限房貸,如法人以及自然人購置高價宅、特定地區第二戶以及三戶以上的購屋貸款,首購族除非購入豪宅,否則不會受到影響。

換言之,目前已被規範的公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款、自然人特定地區第二戶購屋貸款、自然人第三戶以上購屋貸款,6月之後最長房貸年限不得到30年,已經形同「釘在板上」,只等央行理事會宣布生效。

但是什麼原因,讓央行本次如此「迫不及待」,主動預告第五波選擇性信用管制?從央行3月理事會的議事錄,或可找到答案。依議事錄,當天有多位理事認為,升息1碼對房價抑制效果不大,主要在宣示效果;儘管央行四度選擇性信用管制措施有一些成效,但近年國內房價屢創新高,形成房價上漲預期的氛圍;加上過去幾年台灣長期低利率環境造成資產價格膨脹,民眾提高通膨預期及買房抗通膨的想法也恐將進一步推升房價。

此外,去年第四季各區域無論中古屋或新成屋,房價漲幅均相當高,並遠高於去年第三季,且以新竹縣市漲幅居冠。經與其他國家近期實質房價指數年增率相比,台灣實質房價指數年增率看似不高,但若以過去20年累計實質房價漲幅而言,台灣實質房價累計漲幅在全球位居前幾名,理事們認為,應針對選擇性信用管制措施多加討論;若有必要,央行應繼續加強選擇性信用管制措施,且央行原本選擇性信用管制措施管制範圍較小,可思考將選擇性信用政策的影響力往其他面向延伸。

換言之,央行第一季其實就應祭出第五波選擇性信用管制,但當時受美國升息和通膨議題影響,加上考量升息對房市降溫,理論上也有一定效果,最後央行做出的決定是先調高利率1碼(0.25百分點),但未同時祭出新一波房市管控措施。

從楊金龍本次在立法院詢答來看,等於已經提前洩露了央行6月一定會採取第五波選擇性信用管制的牌;在此同時,為了避免對有剛性需求的自用購屋者傷害過大,預期央行6月就算調高利率,幅度應該會較3月時的1碼縮減,以半碼(0.125個百分點)的機率較高,也不排除央行利率不動的可能。

選擇性信用管制是從資金流向面去減少銀行資金流往不動產,升息則是提高資金成本,央行揮舞這兩把大刀的同時,也必須兼顧一般民眾購屋需求、建商經營正常化,及避免房市泡沫化衝擊經濟,輪流出招、且戰且走,或許是比雙刀併用更務實的做法。

相關新聞

《經濟學人》指出,疫情對習近平造成極大政治壓力,讓中共內鬥傳言甚囂塵上。但從目前的跡象來看,習近平年底仍可順利連任。
彭博資訊專欄作者、安聯集團首席經濟顧問Mohamed A. El-Erian指出,在如此嚴峻的環境下,全球市場經濟復甦艱辛,儘管如此,...
為確保電力供應充足,從歐美到中國大陸等主要經濟體都正擴大採購燃煤,重新轉向這一種汙染最嚴重的化石燃料。而韓國開始走核能政策,...
俄羅斯入侵烏克蘭已超過4個月,西方國家對俄羅斯祭出嚴厲制裁,七大工業國集團(G7)峰會日前探討對俄羅斯石油價格設置上限,...