低利率政策是房價飆漲的禍首

利率越低資產價格就越高,這是經濟學上的鐵律,也是全世界都在上演的事實。房地產是一種資產,房價走勢就長期來看,和利率必然呈相反方向走。基本的原理很簡單,利率是持有房屋的機會成本,房屋的租金報酬率和利率有連動關係。就算租金不變,利率愈低,房價租金比就會愈高,所以房價必定上漲。

我們以台灣過去50年歷史為例,從民國70年到77年,利率(中央銀行重貼現率)從11.75%跌到4.5%,同期間台北市中古屋單價從每坪6萬漲到15萬;民國77年到96年,利率從4.5%下降到3.375%,房價從每坪15萬漲到35.5萬;民國96年到今年初,利率從3.375%降到1.375%,同期間台北市中古屋單價從每坪35.5萬漲到65.21萬。而且不是只有台灣如此,所有國家走勢都是一樣,包括美國、英國、法國,全世界幾乎所有長期採取低利率政策的國家都一樣。

也因為如此,包括台灣在內,房價所得比節節上升,絕大多數年輕人靠他們薪水,幾乎不可能在雙北都會區買房,而偏偏就業機會集中在雙北都會區,所以對他們而言,這是一種世代剝奪與無奈。這個情緒有時候會對政治形成壓力,比如南韓。文在寅這麼聰明的總統,也不會想到自己敗在房價手上。等到韓國央行反手升息,已經來不及了,離選舉太近,房價下不來,這是執政黨在最近一次總統大選失敗的最重要原因。

各類民意調查顯示,民眾最關心的經濟問題就是房價和物價。不只年輕人,父母也擔心子女買不起房子。但是以政治回應度而言呢,幾乎都是最後一名。在台灣,有那一個政府機關要為房價所得比過高、年輕人買不起房子而負政治責任的?好像一個也沒有。中央銀行說只管消費者物價上漲率,內政部說它能用的方法都用完了,財政部說它能用的方法也都用完了。這就是很典型的踢皮球;這三個單位好像都跟房價有點關係,但是沒有一位首長需要為房價所得比偏高而負責。更上一層是行政院,照理要負責,但沒有聽到有人關心這件事情。

房價所得比偏高應當是一種「不方便的事實」或「不願面對的真相」(inconvenient truth)。也就是說,這件事情構成一般人民的痛苦,政治人物知道,官員也都知道,但是好像沒有人有動機出來管這件事情,沒有人負責。相關部會基本上就推一兩個政策應付、應付,最後不了了之,就當作這件事沒有發生。

這和早年人類面對溫室氣體的態度一模一樣:鴕鳥心態,不要看到就好。這也像是日本寓言中的三隻猴:勿視、勿聽、勿言。從政人物好像都和房地產開發相關行業有數不清的關係,所以最好是當做這件事不存在。

但是這件事確實存在,而且利率和房價的關係,利率和一般物價的關係也確實存在。有人說這波通貨膨脹來自原物料上漲,但難道各國中央銀行採取低利率、發鈔票的政策,和物價都沒有一點關係嗎?而且,不論通貨膨脹的原因為何,它總是中央銀行的責任吧?

英國最近也升息了一碼,但是英國利率決策委員會有3位委員,分別是曼恩(Catherine Mann)、哈斯克爾(Jonathan Haskel)和桑德斯(Michael Saunders)提「不同意見」,他們認為英國的情況,房價、物價上漲這麼兇,不應該提升一碼,應該要提升兩碼。這3個人有道德勇氣。

我們中央銀行的理事們能不能也發揮道德勇氣?5月的通貨膨脹年增率3.39%已經達到10年來的新高,而且連續3個月超過3%,使得實質經常性薪資負成長。在這種情況下,房價繼續狂飆,房價所得比繼續上升。美國聯邦理事會日前不得不出手,一口氣升息了3碼,我國央行在次日只升了半碼,只有美國的1/6,難怪其臉書被灌爆。我們呼籲央行的理事們,發揮道德勇氣,正視民生的痛苦。請勇敢面對「不方便的事實」,承擔起應該負的責任。

朱雲鵬

台灣大學經濟學系學士與碩士學位、馬里蘭大學經濟學博士
經濟學者與政治人物,中華民國二等金融專業獎章得主
現任國立中央大學經濟系教授、臺北醫學大學經濟學講座教授、台灣大學經濟系兼任教授。

相關專欄

針對艾斯培建議,台灣應該延長兵役到一年以上,而且男性和女性都應服役,全民皆兵;對此,東吳大學巨量資料管理學院講座教授、前行政院政務委員表示...
東吳大學講座教授、前行政院政務委員朱雲鵬撰文指出2022年的二鵝和二牛,...
東吳大學講座教授、前行政院政務委員朱雲鵬於《中國時報》撰文指出,台灣的央行應看實際數據及其他國家腳步,把房價飆漲和金融風險並論,...
東吳大學巨量資料管理學院講座教授,前行政院政務委員於《中國時報》撰文指出,「勞退」制度轉型非常困難,一是政府找到特別的財源,...