全球房市估值過高、利率高企， IMF 警示: 房價已在臨界點

Fed啟動高速升息循環，引起各國央行也跟進調整利率上行。雖然美國與歐洲皆面臨勞動市場供需失衡，導致名目薪資水準攀升，但是，通膨速度顯然更勝一籌，由於原物料走揚與保值特性，房價暫時維持高企，潛在買家依然在場外觀望，疊加利率上升讓貸款者難以負荷，未來房市在買氣不佳的情況下，恐將步入景氣下行階段。

英國金融時報（FT）報導，新冠疫情帶動的全球不動產榮景已在去年底觸頂，如今世界各地房市正步入金融海嘯以來最全面的不景氣。國際貨幣基金（IMF）警告全球房市正處於「臨界點」，預測在最壞情況下，未來三年新興市場的實質房價將下挫25%，已開發市場則看跌10%。

去年底時，全球房地產業情勢看起來依然很樂觀，當時經濟合作發展組織（OECD）38個成員國的房價成長速度，為50年前開始有記錄以來的最快。然而不到一年後，情勢翻天覆地改變。在各地屋主都忙於應付愈來愈難以負荷的房貸利率之際，潛在購房者卻也遭遇一個問題：房價漲幅高於所得增幅。

緊跟在這場房地產榮景之後的，很可能是自金融海嘯以來最廣泛的房地產不景氣，連帶可能使萎靡不振的經濟體承受更大的壓力。如今在牛津經濟研究院的資料庫中，幾乎所有國家的房價明年都將放緩，將是至少2000年以來最全面的房價成長減速。其中一半以上國家的房價徹底萎縮，為2009年以來僅見。

國際貨幣基金（IMF）全球金融穩定報告說：「隨著全球央行積極收緊貨幣政策以應付物價壓力，借貸成本飆升和貸款標準趨嚴，再加上房屋估值過高，可能導致房價急劇下挫。」

牛津經濟研究院首席經濟學家史萊特預測，由於支出減少，房市不景氣可能使全球經濟成長減少0.2個百分點，而住宅投資下滑可能導致全球成長再下降0.6個百分點。加拿大銀行也估計，房地產市場低迷將使明年經濟成長率減少0.6個百分點至0.9%。

這種情況已在中國大陸上演，近幾個月房地產危機加劇，在截至9月的一年內，大陸房屋銷售面積較一年前銳減26%。

房地產市場景氣放緩的最大因素是房貸利率。在美國，聯準會的激進升息，促使30年期房貸利率站穩7%，為2008年以來最高，比去年多出一倍以上。歐元區、加拿大、紐西蘭及澳洲的房貸利率也升息多年新高。

市場低迷的跡象清晰可見。 大多數市場的房地產通膨已經放緩，包括德國、澳大利亞和中國大陸。