張金鶚／居住正義 別淪選舉工具

最近政府為因應居住正義的選舉壓力，終於通過囤房稅二點○修正方案，調高囤房稅率並改為全國總歸戶，此與前陣子因選舉失利才通過平均地權條例修法延至今實施如出一轍。

過去七年多來宣稱全國歸戶且統一提高囤房稅率不可行，如今卻立即可行？政策是不能還是不為？深深感受到居住正義只是選舉的工具而非目的，令人感慨！

七一六人民即將上街頭訴求居住正義，藍綠白各政黨參選人才紛紛表態支持並提出選舉支票。然而各政黨的居住正義選舉政策缺乏全盤規畫，問題與目標不清，也沒有優先次序，更別提專業的研究評估依據，如此草率的居住正義仍只會是空中樓閣，無法落實。

首先，「居住正義」的理想只是口號，實踐才是王道。逐步漸進政策，才能減緩衝擊，社會各界才能接受，政策也才能落實。但這需要社會教育與共識，而且還要有理論／理想與實務／政治經驗判斷。這個觀念是居住正義能否落實成敗關鍵前提。

其次，認清居住正義的內涵，包括一、居住安心：健全租買巿場、沒有欺騙行為、人民相信市場機制與政府治理；二、居住公平：居住負擔能力與擁有房產多寡的垂直與水平公平；三、居住保障：自住者負擔能力的合理、保障弱勢及自住權益、住宅補貼公平與效率；四、居住尊嚴：保障基本居住水準、提升居住品質與居住品味。

第三，釐清解決「居住正義」關鍵問題的優先順序：

一、健全房屋市場（回應「居住安心」）：透過實價登錄及平均地權條例的落實，讓市場機制充分發揮，資訊透明、獎優懲劣，政府積極查核，業者必須遵守職業道德，不能欺騙，讓消費者有保障；同時透過「租賃條例」的修法，將租屋大戶職業房東的稅務及居住安全稽查，積極解決「租屋黑市」房東不報稅與租屋品質沒保障的問題，這點至今仍未獲得正面回應。

二、住宅去商品化（回應「居住公平」）：透過稅賦及金融改革，區隔自住與非自住的持有與交易成本，讓自住者的稅賦和金融獲得保障。反之，對非自住者的稅賦和金融都要付出較高成本，無利可圖，降低其投資炒作誘因。囤房稅二點○稅基仍應逐步提高，接近市價水準。

三、公平效率的租屋補貼（回應「居住保障」）：包括租金補貼、包租代管及社會住宅等多元的租屋協助，讓無力購屋者能夠獲得基本的居住保障。其中政府住宅資源補貼透過公平與效率的準則重新檢討分配。根據理論與許多實證研究，良好規範的租金補貼最具公平與效率，其次是包租代管，最後才是興建社會住宅。因此檢討住宅補貼的目標是要幫助多少「弱勢家庭」，而非興建多少「社會住宅」。

四、居住品質健檢與多元價值觀的都市更新（回應「居住尊嚴」）：建立長期家庭及住宅生命週期的調查研究，建立「家宅履歷制度」，重視「老屋健檢」制度及居住文化的傳承與保護。都市更新除拆除重建外，也要注重房屋的整建與維護。強調多元的居住價值與多元的都市更新模式，讓居民有多元的選擇！

全力以赴面對關鍵要害，優先解決高房價（房價所得比）、高空屋率及租屋黑市三大關鍵「問題」，明顯看到改善成果，讓社會大眾對執政者努力推動產生「信心」與「信任」，最終才能達成居住正義的理想！

（作者政大地政系退休教授）