大陸房市 路透調查估今年房價降5% 房產銷售縮10%

路透社今天發布民意調查,預估中國今年的房屋價格將下降5.0%,房地產銷售可能萎縮10.0%,中國房市將進一步惡化。不過,分析師表示,中國政府可能還會再頒布房市支持性政策,將有望提振房市。

據路透社於10日至17日所做的一份民意調查顯示,隨著中國房地產投資和銷售下滑的情況加劇,今年中國房價、銷售量下跌的速度將加快。據路透社2月的民意調查顯示,當時預估下降幅度為0.9%,2025年房價上漲0.5%。不過此次民調顯示,2024年新房價格將下降5.0%,2025年房價可能保持不變,表示中國新房價格今年的降幅將逐步擴大。另外,民調顯示2024年房地產銷售可能萎縮10.0%,比上次調查預測的下滑5.0%更為嚴重,而投資預計將從上次民調預測的下滑6.1%下降10.0%,預估今年中國房產銷售將持續萎縮,投資風氣將減弱。

不過,因為該民意調查最後一天為17日,正值中國政府宣布穩定房產市場的支持措施,因此該項因素僅被部分考慮。惠譽博華高級分析師王興平(音譯)表示,中國政府於短期內頒布更多刺激房產銷售的支持性政策的可能性仍然很大,這將有助於緩解房地產銷售的下滑。中國17日召開保交樓工作會議,宣布商品房庫存較多城市,政府可「以需定購」,酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。

中國政府承諾為高達1兆元人民幣(下同,約合新台幣4兆4,000億元)的資金提供便利,並放寬抵押貸款規定,地方政府將購買部分公寓。中國人民銀行(央行)隨後宣布,取消房貸利率下限、頭期款比例調降至15%、調降公積金貸款利率,並宣布將設立人民幣3,000億元保障性住房再貸款。

不過,目前外界對於中國政府針對房市推出的支持性政策存有疑慮,質疑中國政府是否有足夠資金能撐起預期的買房規模。華爾街日報19日報導強調,目前仍未知收購房市庫存的規模,以及城市及地方政府的資金何來。經濟學家估計,只有中國中央政府或中國人民銀行有足夠資金,支持這個全國性的購買房屋庫存計畫。

房地產新政組合拳,能夠「四兩撥千斤」嗎?

5月17日上週五發生了兩件大事:一是今年總額一萬億,首批400億超長期特別國債發行,未來幾年還會連續發行,專用於國家重大戰略實施和重點領域安全能力建構。二是房地產市場迎來了政府最強救市組合拳,也可以看成「三支箭」。第一支箭是首(二)套房最低首付比例從不低於20%(30%)降到不低於15%(25%);第二支箭是取消全國層級個人房屋房貸利率政策下限、實現房貸利率市場化,同時調降各期限品種房屋公積金貸款利率0.25個百分點。第三支箭是央行設立3000億元再貸款,可帶動商業銀行貸款5000億元,支持地方政府和國有企業以合理價格對已建成未出售商品房進行“收購儲備”,作為保障性住房。

政策出來前後就有兩派意見:一派認為房地產市場將迎來轉折點,因為救市力度前所未有,5000億元貸款可以起到“四兩撥千斤”的效果,扭轉房地產市場預期,提振信心,刺激成交。房屋價格雖然不會大反彈,但應該可以穩定了。如果效果不明顯,未來政府還可以繼續大招。另外一派則認為房地產新房庫存高達7.5億平方米,估值超過10兆元(《財新》最新第19期封面故事「再啟房地產「列舉了大量顆粒度更細的數據),5000億元貸款杯水車薪。所以即使「三支箭」可以減緩短期痛苦,但依靠降低首付比例,鼓勵家庭加槓桿刺激消費的方法,治標不治本,還是會帶來長期痛苦。

值得強調的是,儘管中美貿易衝突,人口問題,三年疫情,三條紅線都給經濟和房地產市場帶來壓力,但即使沒有這些問題,中國不健康的房地產市場,終將迎來調整的時刻。經濟規律,無論起初看起來如何遙遠,終將有一天與我們面面相覷。

如今,我們只能懷抱最善意的念頭,希望國內國外經濟中的各類壞消息已經被下跌的房價充分消化吸收。我們希望銀行的5000億保障房貸款可以“四兩撥千斤”,今年和未來幾年超長期特別國債可以帶動經濟向好;我們能夠吸取全球各國的經驗和教訓,尊重經濟規律,各國政策都能做對,做好,能夠形成一致的合力,實現穩健房價,穩住信心,穩住經濟的大目標!

(作者為香港方德金控首席經濟學家)

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