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前瞻建設的住宅政策在哪裡

住宅問題是一般年輕人心中的最痛。內政部營建署最新公布的去年第3季房價負擔能力調查,儘管房市號稱走緩,全國房價所得比仍續創歷史新高,攀揚至9.35倍。這還是全國。在台北市,比例是15.47倍,新北市是12.7倍,而雙北這兩個地方恰好是許多年輕人可以有效謀職的所在。工作地方的選擇和居住成本的可負擔性,兩者衝突,痛苦不堪。

文/朱雲鵬(台北醫學大學講座教授)

住宅問題是一般年輕人心中的最痛。內政部營建署最新公布的去年第3季房價負擔能力調查,儘管房市號稱走緩,全國房價所得比仍續創歷史新高,攀揚至9.35倍。這還是全國。在台北市,比例是15.47倍,新北市是12.7倍,而雙北這兩個地方恰好是許多年輕人可以有效謀職的所在。工作地方的選擇和居住成本的可負擔性,兩者衝突,痛苦不堪。

看到這則報導,想起總統在競選時的住宅政策政見,就是要在8年內興建20萬社會住宅。這個政策的細節還應討論,例如限制只租不賣是否需調整,但大方向是正確的:意思就是,當住宅的「市場機制」無法提供給多數薪資階級人民合理價格的供給時,公權力就應當介入,跨過市場,進行居住空間的提供。新加坡一樣面臨高房價的問題,就是用這樣的原則處理其居民的住房需求,成效卓著。

既然如此,行政院最近推出為期8年總額近9000億的「前瞻建設計畫」裡,應當包含這20萬戶社會住宅的興建吧?但對不起,好像沒有。近9000億的建設,軌道占了一半,治水達2500億,其他就是各式各樣的地方建設,沒有社會住宅。要建20萬戶社會住宅,據估計,土地不計,以每戶30坪每坪8到10萬元建造成本計算,共需5000~6000億。假設其中7成靠貸款,也要自籌1500到800億。錢從哪裡來?

這還不全是公宅的財源問題,而是軌道建設的配套問題。前瞻軌道建設4200多億的計畫一通過,全台灣至少有三群人開始忙碌起來。一群是準備去標軌道工程的人,一群是土地掮客,一群是房地產開發商。土地掮客負責依照預訂路線和車站圖,去找願意出售土地的地主,開發商則去找土地掮客,把沿線車站附近值得投資的土地買下,以後準備轉賣或開發。

後二者的忙碌交易,就是為什麼每次政府只要公布一個軌道路線圖,沿線車站附近土地價格就開始上漲。本來以為建設了軌道,偏遠、地價便宜地區可以有便宜的住宅供應,讓年輕人可以買得起,但是市場經濟的運行,使得沿線車站附近土地立刻漲價,最後年輕人一樣買不起,受惠的是地主、掮客和開發商。

這就是為什麼負責任的軌道建設,不能只建設軌道,而要同時將公有住宅的規畫納入:把公有住宅土地預先拿下,讓它在一開始就脫離市場經濟的範圍。行政上,這牽涉交通部、內政部和地方政府的大整合、大協調,不容易做,但應當做。很可惜的,在前瞻建設裡看不到這塊。

早先,在2月份國發會所提出的版本裡,前瞻建設裡「城鄉建設」的「十大工程」,還有一項是「廣設公宅與青年創業聚落」。經費雖然只編了4年140億,顯然不夠,至少還提到「公共住宅」。但後來3月份國發會提交行政院核定的版本裡,這個工程已經從城鄉建設的十大工程中刪除。所以,連口惠也沒有了。

當然,對於社會住宅,行政院不是完全沒有動作。去年8月,內政部次長在行政院院會上報告「社會住宅政策推動規畫」。但細看報告內容,對於8年提供20萬戶,沒有訂出明確的時程和步驟。只有今(106)年「試辦」蓋1萬戶,有明確數字目標,就是6都各1500戶,其他2直轄市每市500戶。辦理此案,地方政府需要向銀行借錢,不容易,而且就算今年全數達成,也有1萬戶而已,其餘19萬戶怎辦?

另外,媒體報導今年3月初,「行政院拍板社會住宅相關補助經費高達307億由中央住宅基金埋單」,但據營建署調查,今年初基金僅剩118億元,每年還須支付住宅補貼費用46億元,預估到2021年,基金將面臨破產。如果還要補助社會住宅的興建,將面臨龐大資金缺口。就算這可以由政府逐年編預算補足,離地方政府興建社會住宅所需的融資以外自籌經費還有重大差距,又沒有放在前瞻計畫,怎麼辦?

我們不知道還來得來不及調整,但我們希望能調整的地方趕快調整。政府靠舉債興建4000多億的軌道建設,如果最後受惠者是土地掮客和房地產開發商,而非亟需合理價格住宅的廣大年輕人,情何以堪?這些年輕人,就是未來要替我們償還特別預算所舉債務的人。不能這樣對待他們。


引用來源:中國時報