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都更「入場券」門檻 宜低不宜高

記者楊文琪、孫偉倫、陳美玲
大法官釋字第709號解釋文認為,都更條例規定都更事業概要申請門檻為十分之一,「同意比率太低,難與尊重多數、擴大參與的民主精神相符」。為此,行政院、台北市、諸多立委都提出了修法的版本。
大法官釋字第709號解釋文認為,都更條例規定都更事業概要申請門檻為十分之一,「同意比率太低,難與尊重多數、擴大參與的民主精神相符」。為此,行政院、台北市、諸多立委都提出了修法的版本。

大法官解釋文,並未提出多少比率才不會太低,但以其理由書所載「多數」與「民主精神」,法界人士多認為應至少有二分之一同意,才符合其要求。但二分之一的門檻是最好的嗎?本周都更追追追找了各領域的專家,希望大家共同把脈,尋找出最適合台灣社會的都更門檻。

大法官解釋指出,現行規定十分之一住戶同意,就可申請都市更新,比率太低,違憲。到底要提高到多少才對?專家認為,申請都更概要,僅是都更的「入場券」,門檻宜低不宜高,十分之三最適中。

大法官認為都更涉及人民的財產權,都更條例中關於聲請核准都更概要,竟只要超過相關權利人十分之一就可提出,同意比率太低,與尊重多數、擴大參與的民主精神不符。

自從大法官指出十分之一的門檻違憲後,各種修正版紛紛出籠,行政院修改了都更條例,台北市也提出自己的版本,加上多名立委意見百花齊放,對於申請「都市更新事業概要」的門檻到底要多少?目前從十分之一到十分之九,都有人提出,且每種主張都有充分的立論基礎,最後門檻會訂在多少?預期立院未來將有激烈的爭辯。

台灣的都市更新審議,共有三關包括「都更事業概要」、「都更事業計畫」、「權利變換計畫」。被大法官指出違憲的,就是第一關的「都更事業概要」。

內政部政務次長蕭家淇表示,都更的事業概要只是一個籌備會而已,如果同意門檻過高,將造成實施者(如建商)難以施作,易打退堂鼓。若同意門檻太低的話,又會造成同時有多家建商搶案件,也不是好事,他認為十分之三最好。

蕭家淇指出,一般建商去找住戶或土地所有權人,都只是先概略說明他們辦理都更的構想,還不會畫好設計圖,也不會擬好權利變換內容,等到同意的住戶達到法定門檻後,後面的工作才會展開。

都更事業概要是辦理都更案的第一步,後面還有事業計畫、公聽會以及權利變換等工作要做,如果第一步就讓實施者很難達成,後續還有許多不確定的因素,建商會認為成本、風險過高,而不敢再走下去。

不過,台北市副市長張金鶚堅持一定要拉高到至少「十分之五」。張金鶚表示,同意門檻太低,可能發生「頭過身不過」,大家都想來插旗、分一杯羹的情形,造成社區紛擾。建商當然是想門檻越低越好,其他的事情由政府來幫忙處理,但都更涉及人民的財產權,比率不宜過低。

他說,內政部建議提高到十分之三,他沒意見,但如果可以提高到十分之五當然很好,十分之八的話更好,因為這樣可以減少衝突。

不只張金鶚,有不少立委也認為應該要拉高門檻,且愈高愈好。民進黨立委尤美女等提案,申請都更事業概要門檻應該拉高到十分之九。

尤美女表示,提高門檻雖增加都更實施者事前溝通協商的成本,但可藉此大幅降低實施者日後執行時的風險。

尤美女認為,提高門檻是為使都更推動過程中,原居民的所有權受到尊重,且由於都市更新涉及諸多程序與法令規定等技術問題,在資訊掌握不對等下,為保障土地及建物所有權人或原居住戶與實施者平起平坐,應在一開始推動都更階段時,就提高同意門檻。

針對不少立委建議應該提高到十分之五以上,都市更新研究發展基金會執行長丁致成直言,「太不瞭解實務」。如果都更的進入門檻這麼高,等於宣布都更不要做了。政府應該要鼓勵都更,而不是遇到問題(如文林苑案)就建築防禦工程,讓都更之路困難重重。

營建署表示,目前行政院版,是自主都更門檻十分之三、建商主導門檻十分之五。自主都更採較低門檻,帶有鼓勵性質;對於建商採較高門檻,是要求建商多承擔一點責任、多協調溝通,不要很快達到門檻、後面卻無疾而終。

 

圖/經濟日報提供
引用來源:聯合報