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都更:談估價、看搬遷、創三贏

記者郭及天
都市更新協商窒礙難行,通常是因為建商和住戶的不信任、估價師專業地位未受尊重,也突顯國內並無一個可被各界信賴的專業顧問機構的問題。
談估價/認證專業技師 塑公信力
玄奘財金系副教授花敬群。 圖/經濟日報提供
都市更新協商窒礙難行,通常是因為建商和住戶的不信任、估價師專業地位未受尊重,也突顯國內並無一個可被各界信賴的專業顧問機構的問題。玄奘大學財務管理學系副教授花敬群認為,若無法建立專業公正的顧問機構介入協商的機制,都更走不快,並應推動都更技師的專業證照。

 

花敬群認為,政府因擔心外界質疑與民間利益勾結,長期以來認定都更的協商是民間事務,對於政府介入,態度被動且保守,因而塑造出都更是建商高獲利投資行為的氛圍。

 

在搬家業領域,有像崔媽媽基金會的服務平台,在都更領域,亟需像崔媽媽基金會這樣具社會公信力的組織。

 

崔媽媽基金會對搬家業者的評鑑、仲裁,在國內搬家業已具有相當的專業和公正地位,主要財源來自於消費者付費時,可以選擇將5%的費用,折價或捐給基金會,多數民眾都會選擇捐款。

 

花敬群表示,這樣的概念可以被引用在都市更新上,將都更所需的財務、估價、規劃、法規、建築、營造所涉的各種專業人才集合,最重要的是必須建立如崔媽媽基金會在搬家業的公信力,讓建商和民眾兩造信服、安心,強化目前估價師在都更流程中扮演的角色,並擴及到都更各領域。

看搬遷/代尋安置居所 補貼租金
現行民間實施的都更,都是由建商負擔住戶及搬遷的費用,在興建期間原住戶自己就近找租屋、或借住親朋好友家。都更實施至今全台就有逾2萬戶產生安置問題,特別對於違建的認定沒有依循標準,未來都會區都更規模勢必更大,對於住戶的拆遷補助與安置問題將更棘手。

建商建議,政府應利用閒置的國有地眷舍作為都更住戶暫時安置居所,並提供優惠的租金補貼;因為閒置國有地眷舍位置分布,未必符合原住戶居住環境與習慣,若能對於違建戶拆遷安置建立補貼標準,更有利都更運作。

一般來說,民間建商實施都更,會給予原地主租金補貼及搬遷費,興建期間的住處,由原住戶自行就近找。租金補貼通常以區域租金行情計算,以台北市來說,約每月每坪700至1,000元,自拆除日起算至新建物完工期間支付;而搬遷費部分則計入搬出和搬入費用,以30坪三房的公寓來說,一戶搬出和搬入費用行情約1.5萬元,一樓和頂樓會高些。

合法住戶租金補貼和搬遷費對都更實施者來說,不算很高的支出,平均一個中等規模的都更案,租金補貼和搬遷費成本了不起2,000~3, 000萬元。

都更實施至今,目前台北市約產生4,000戶合法建物、以及約1.1萬戶違章戶的安置問題。建商表示,合法建物搬遷的爭議不大,最難搞的就是家裡有老人家的住戶,因擔心祖厝被拆、可能看不到新房落成,寧死不搬。

創三贏/提高容積獎勵 談判更順
如何加速都市更新的協商速度,潤泰創新董事長簡滄圳表示,政府目前給予的容積獎勵普遍性都低於都更戶的原有容積,也就是說,都更之後住戶分回使用面積低於原有使用面積,大大降低住戶意願,政府應該提高容積獎勵,或是讓都更戶維持原有容積,才有利協商加速。

簡滄圳指出,目前民間都更案最常遇到的問題之一,就是容積獎勵有偏低,舉例來說,一棟四、五層樓的老舊公寓經過都市更新後,因現行容積獎勵未若原有容積,加上公共設施需計入,一間40坪的房子,都更後,分回使用面積可能只剩30坪。

簡滄圳分析,對住戶來說,房子經過都市更新後,房屋變新也更牢固、耐用,不過,使用面積上比以前縮水許多,讓不少有意願參與都更的住戶打了退堂鼓。

簡滄圳建議,政府可拉高容積獎勵,或是讓都更戶的原有容積能夠維持,才有利於提高雙方的協商速度,創造居住者、實施者和政府的三贏。

中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會秘書長于俊明表示,政府若要加速都市更新的協商速度必須先解四大問題,第一容積獎勵的不確定性,第二法令變動性太高,第三都市計畫審議過慢,第四對不同意戶處理,政府肩膀不夠。他指出,大多數的歐盟國家都面臨建築物老舊問題,不過政府相當積極,在需要都更的大面積街廓中會先做前期整合,把容積獎勵訂定清楚。

引用來源:經濟日報