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預售屋制度是「居住不正義」的導火線

工商時報
文林苑都更案,坊間都把焦點放在「都市更新條例」第25條之1、第34條及第36條。其中第25條之1變相授權政府強徵土地,第34條允許更案還沒獲得全部住戶同意,建商就可以申請取得建照,第36條則授權政府強制拆除「釘子戶」。輿論焦點在於批判政府公權力是否違憲,亦即對第25條之1的強制徵收及第36條的強制拆除口誅筆伐,認為侵害到民眾的財產權。其實第34條才是全案「居住不正義」的導火線。

有一個坊間流傳的笑話:某甲到麵攤吃麵,他先點了牛肉麵,隨後想到萊克多巴胺的疑慮,馬上跟老闆說換成海鮮麵;海鮮麵吃完後,他大搖大擺沒付帳就走出去。老闆攔住他說:「先生,您還沒付錢。」他回答:「我該付什麼錢?」老闆說:「您吃了海鮮麵,當然要付海鮮麵的錢。」他說:「海鮮麵是我拿牛肉麵換的啊!」老闆說:「那您就付牛肉麵的錢吧!」客人回答:「老闆,別開玩笑,我又沒吃牛肉麵,幹嘛要付牛肉麵的錢?」說完後就大爺不甩地走了。

前面笑話裡的主角當然是個無賴;在現實社會中,由於預售屋制度的存在,建築業的經營模式具有類似性質,常被金融業者形容是不花本錢就能財源滾滾的暴利行業。建商在整個不動產的開發過程中,整個資金取得的流程,幾乎不用自有資金:在取得土地時辦理「土地貸款」、興建時辦理「建築融資」、完工交屋後辦理「分戶貸款」,就與前述「牛肉麵」換成「海鮮麵」,一路換下去的情況相似。更相似的是,兩者幾乎都不花自己的錢,一個是吃飽喝足,另一個則賺得心滿意足。

當建設公司看中一塊地,與地主簽訂買賣合約後,同時也推出預售屋招攬。一般預售屋購屋者的付款時程是簽約時付15%,施工期間依約定完工進度付款15%,完工交屋時付70%。因此建商在購地時向銀行辦理「土地貸款」,土地價款的65%至70%來自銀行貸款,其餘的資金來自購屋者的簽約款。要注意購屋者所付的15%,是房價的15%而不是地價的15%,金額可能達到土地款的20%~30%,因此建商在購地時幾乎是不花錢。

一旦開始興建,建商就把「土地貸款」轉為「建築融資」,銀行依照完工進度撥款,購屋者也依進度繳納房價的15%,所以所需經費還是由銀行和購屋者付款買單,建商幾乎不必動用自有資金。到最後完工交屋時,建商通常與銀行合作,將整批房屋辦理「分戶貸款」後,過戶給購屋者,銀行與建商回收資金。整個流程裡,建商幾乎不用拿出任何資金就賺得鉅額利潤。前述笑話裡的無賴只騙得一碗麵,建商在預售屋制度下,公然、合法地賺得鉅額利潤。

最近鬧得沸沸揚揚的文林苑都更案,坊間都把焦點放在「都市更新條例」第25條之1、第34條及第36條。其中第25條之1變相授權政府強徵土地,第34條允許更案還沒獲得全部住戶同意,建商就可以申請取得建照,第36條則授權政府強制拆除「釘子戶」。輿論焦點在於批判政府公權力是否違憲,亦即對第25條之1的強制徵收及第36條的強制拆除口誅筆伐,認為侵害到民眾的財產權。其實第34條才是全案「居住不正義」的導火線。

文林苑案在都更計畫還沒有取得全數住戶同意前,建商就先依都更條例第25條之1「…按徵收補償金額預繳承買價款,申請該管直轄市、縣(市)政府主管機關徵收後,讓售與實施者」的規定,申請政府強制徵收;再依第34條「依權利變換計畫申請建築執照,得以實施者名義為之,並免檢附土地、建物及他項權利證明文件」規定,申請建照。而且無視於未來計畫是否可能生變,就有恃無恐地辦理預售。根據建商戴姓經理表示,本案原住戶三十多戶,預售屋達九十多戶,扣除分回給原住戶後的總銷金額約12億元,營建成本約10億元,預計獲利達2億元以上。

本案在建商方面,無論是申請強制徵收、申請建照甚至申請強制拆除,都是依照都市更新條例規定辦理,建商自覺無辜,甚至理直氣壯。然而,壞就壞在預售屋制度,建商在申請建照後就辦理預售,導致事情無轉寰餘地。因為建商規劃的九十餘戶均已銷售一空,若不硬著頭皮走下去,勢必發生違約情事,而且當初預售每坪平均45萬元,兩年來房價飛漲,對於無法交屋的客戶,將難以用原價還款,取消預售合約。因此,建商方面騎虎難下,乃「依法」向台北市政府要求依照都更條例第36條規定,執行強制拆除,從而導致文林苑都更案「居住不正義」事件的發生。

綜言之,預售屋制度正是文林苑都更案「居住不正義」事件的導火線,還賠上台北市政府及市長郝龍斌的形象。並且預售屋制度使建商在整個建案流程中幾乎無需資金成本,從而享有鉅額利潤,在房地產飆漲時獲利更豐厚;然而,一旦房地產景氣反轉,若預售成數不足,前述笑話中「牛肉麵」換成「海鮮麵」的把戲就玩不下去,因而可能造成違約問題,導致購屋者蒙受損害。其實,無論是「無本暴利」或「違約風險」,同樣都是「居住不正義」的現象。因此,政府相關單位應將視野擴大,處理整個建築業的「居住不正義」問題,而不宜只是「頭痛醫頭、腳痛醫腳」,只處理都更條例,對於事件導火線的預售屋制度應一併尋求解決,才是正本清源之道。

引用來源:工商時報